Entretien des parties communes : ce que la loi demande au syndicat

Ce que dit le Code civil

La question revient à chaque assemblée : peut-on réduire ou suspendre le contrat d’entretien pour équilibrer le budget ? La réponse commence par l’article 1039 du Code civil du Québec, qui définit la raison d’être du syndicat.

L’entretien des parties communes n’y figure pas comme une possibilité parmi d’autres. C’est, avec la conservation de l’immeuble, l’objet pour lequel le syndicat existe. Un syndicat qui cesse d’entretenir les parties communes ne fait pas une économie : il cesse d’accomplir sa fonction.

Ce que cela couvre concrètement

Les parties communes sont définies dans votre déclaration de copropriété, et leur périmètre varie d’un immeuble à l’autre. Dans la plupart des immeubles montréalais, elles comprennent :

• Le hall d’entrée, les corridors et les cages d’escalier
• Les ascenseurs, y compris les rails de porte
• Le garage intérieur et les aires de stationnement communes
• Les locaux à déchets et les chutes
• La salle de lavage, le gymnase et les autres commodités partagées
• Les entrées extérieures et le pourtour immédiat de l’immeuble

Certains éléments relèvent des parties communes à usage restreint — un balcon, une terrasse — et la déclaration précise alors qui en assume l’entretien. C’est le premier document à consulter avant de découper un contrat.

Pourquoi le report coûte plus cher que l’entretien

Deux exemples que l’on voit tous les printemps à Montréal. Le calcium épandu tout l’hiver et rapporté dans le garage par les véhicules attaque la dalle de béton et l’armature en dessous ; un lavage annuel coûte une fraction d’une réparation de dalle. Et un plancher de hall dont la cire n’a pas été refaite depuis des années finit par se décaper jusqu’au revêtement nu, qu’il faut alors remplacer plutôt que raviver.

Il y a aussi l’effet sur la valeur. Un hall taché et une cage d’escalier négligée sont la première chose qu’un acheteur potentiel remarque en visite, bien avant d’ouvrir la porte d’une unité. L’entretien des parties communes est l’un des rares postes budgétaires dont le rendement se voit directement au prix de revente.

Comment démontrer que l’obligation est remplie

Un administrateur de syndicat a intérêt à pouvoir montrer, pièces à l’appui, que l’entretien a bien eu lieu. Trois documents suffisent dans la quasi-totalité des cas :

• Un devis écrit qui précise les tâches, leur fréquence et ce qui n’est pas inclus
• Un calendrier des visites, affiché et connu des résidents
• Un rapport après chaque passage, avec un sommaire mensuel déposé au registre

Le rapport de visite a un second usage, souvent plus utile que le premier : il signale ce qui relève d’un autre corps de métier. Une fuite naissante, une ampoule grillée dans une cage d’escalier, une porte coupe-feu qui ne ferme plus correctement. L’équipe d’entretien passe dans toutes les parties communes chaque semaine ; c’est le meilleur système de détection précoce dont dispose un syndicat, à condition que ce qu’elle voit soit consigné.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

• L’assurance responsabilité civile de l’entreprise, et son montant
• L’attestation de la CNESST — sans elle, le syndicat s’expose en cas d’accident sur les lieux
• La stabilité de l’équipe affectée à l’immeuble, qui prédit mieux la qualité que n’importe quel argumentaire
• La gestion des clés et des fobs : numérotés, remis à une seule personne responsable, retournés à la fin du contrat
• Ce qui est exclu, écrit noir sur blanc plutôt que sous-entendu

Ce texte donne de l’information générale sur les obligations d’entretien et ne constitue pas un avis juridique. Pour une question précise touchant votre déclaration de copropriété, consultez un avocat ou un notaire spécialisé en droit de la copropriété.